深圳住宅小区车位归属纠纷裁判规则及车位转让之思考
日期：2022-07-01
裁判规则
（一）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库可通过买卖合同约定归属
1．《物权法》实施前（2007年10月1日前）+有约定
适用《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条规定，开发商与买方在买卖合同中约定车位权益归开发商所有，属于买卖双方对车位权属作出的特别约定，合法有效。
《深圳经济特区房地产转让条例》（1993年7月24日深圳市第一届人民代表大会常务委员会第十七次会议通过，1999年6月30日第一次修正， 2019年10月31日第二次修正）第十三条：
房地产转让时，转让人对同宗土地上的道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台或者其他公用设施所拥有的权益同时转移。
房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；
有特别约定的，经不动产登记机构首次登记，由登记的权利人拥有。
深圳市北方物业管理有限公司、深圳市天健房地产开发有限公司车位纠纷二审民事判决书
判决理由：
《物权法》自2007年10月1日开始实施，《深圳经济特区房地产转让条例》自1993年10月1日起施行。
涉案《买卖合同》签订于2004年至2005年期间，涉案车位的权属问题应适用《深圳经济特区房地产转让条例》。
天健房地产公司与买方在《买卖合同》中约定地下车库归卖方所有，该约定属买卖双方对车位权属作出的特别约定，符合《深圳经济特区房地产转让条例》的规定，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
天健房地产公司据此主张涉案车位权益应归其所有，理据充分，本院予以采纳。
深圳市利丰房地产开发有限公司、深圳市福田区新中苑第一届业主委员会车位纠纷民事申请再审审查民事裁定书
判决理由：
因新中苑小区的开发建设及房地产首次转让合同均发生于《中华人民共和国物权法》颁布施行前，彼时法律、行政法规对建筑区划内的停车位权属没有规定，一、二审法院适用当时施行的《深圳经济特区房地产转让条例》，对案涉车位权属进行认定并无不当。
依照《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条规定，房地产首次转让合同对停车场、广告收益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；
有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。
经一、二审法院查明，利丰公司与买受人在新中苑房地产首次转让合同中对停车位未作特别约定，双方也未通过其他方式对停车位权属另有约定，一、二审法院结合案涉车位的实际使用情况，认定案涉车位权益已随房地产同时转移符合《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条规定。
2．《物权法》实施前+无约定
适用《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条规定，开发商未与全部业主对车位权益进行约定的，车位的权益在房地产首次转让时已随房地产同时转移，归全体业主共同共有。
案例3
兴房地产开发深圳有限公司、深圳市百年物业管理有限公司建筑物区分所有权纠纷二审民事判决书
判决理由：
涉案小区的房地产首次转让发生于《物权法》实施前，因此，本案所涉建筑物区分所有权纠纷，不能适用《物权法》的相关规定，而应当依据《深圳经济特区房地产转让条例》的相关规定进行审理。
保兴房地产主张基于《阳光海景业主公约》的约定，保兴房地产享有涉案停车位的所有权、管理权、经营权和收益权，但其仅提交了一份由吴立媚签署的《阳光海景业主公约》，并未提交证据证明此人的业主身份，故该份证据不足以证明房地产首次转让时对停车场权益有特别约定，涉案停车场权益在房地产首次转让时已随房地产同时转移，不再归保兴房地产所有，保兴房地产据此主张其有权收取停车位收益款项，没有事实和法律依据，本院不予支持。
3．《物权法》实施前+部分有约定，部分无约定：
仅与部分业主约定车位归开发商所有，对于小区全体业主来说，应视为没有特别约定，地下车库的权益归全体业主所有。
广东省深圳市南山区漾日湾畔业主大会、深圳市保利物业管理集团有限公司等侵权责任纠纷二审民事判决书
判决理由：
漾日湾畔小区的房产于2007年之前建成并完成房产预售，此时物权法尚未颁布实施，因此，本案纠纷应当依据《深圳经济特区房地产转让条例》的相关规定进行审理。
涉案小区在销售时，国基公司仅与部分业主（973套房产）签订的购房合同中约定了地下停车位归国基公司所有，另有部分合同（160套房产）并未作出相关约定，因此，对于小区全体业主来说，应视为没有特别约定。
由于房地产买卖合同对涉案小区车库的权益没有特别约定，亦没有登记权利人，依照《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条的规定，漾日湾畔小区地下车库的权益应随房地产买卖合同签订同时转移给全体业主所有。
深圳市开元国际物业管理有限公司、深圳市金海港房地产开发有限公司等财产损害赔偿纠纷二审民事判决书
判决理由：
关于涉案停车位的权益归属。
涉案小区于2003年、2004年已经销售，此时《中华人民共和国物权法》尚未颁布实施，因此，应当依照当时的法律、法规确定涉案车位的权益归属。
涉案小区在销售时，金海港公司与业主签订的购房合同中仅部分合同约定了涉案车位归卖方所有，部分合同并未约定，应当视为约定不明。
金海港公司系格式条款提供方，在合同内容约定不明的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定，应当作出不利于金海港公司的解释。
因此，对于小区全体业主来说，应视为房地产首次转让合同对停车场权益没有特别约定。
由于金海港公司与涉案小区业主对涉案争议车位的权益没有特别约定，亦没有登记权利人，因此，依照《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条之规定，涉案车位的权益随房地产买卖合同同时转移给全体业主所有，金海港公司要求开元公司向其支付涉案车位的停车费收益，没有事实及法律依据，其相关诉讼请求，本院予以驳回。
4．《物权法》实施后+有约定：
根据《物权法》第七十四条第二款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
深圳市嘉诚物业管理有限公司、深圳市南山区恒立心海湾花园第一届业主委员会建筑物区分所有权纠纷二审民事判决书
判决理由：
《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
涉案地下1017个车位均属于规划用于停放汽车的车位，且开发单位与各位买受人已约定车位归卖方所有，原审法院认定涉案地下停车位归新海湾公司所有符合法律规定，本院予以确认。
嘉诚公司、新海湾业委会上诉主张涉案地下停车位属于全体业主所有缺乏法律依据，本院不予采纳。
刘胜武、王亦林与深圳市富通房地产集团有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
判决理由：
《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内，除占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有外，规划用于停放汽车的其他车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
根据该条规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位才属于业主共有。
而根据涉案小区取得的《建设工程规划验收合格证》载明的内容及双方确认的事实，小区地上、地下停车位均属于建筑区划内规划用于停放汽车的车位，并非上述物权法中规定应属于业主共有的车位，即不属于业主共有。
根据《物权法》第三十条、第七十四条第二款及第一百四十二条规定 [1] ，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库权益归开发商享有。
[1]原《物权法》第三十条、现《民法典》第二百三十一条 ：
因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
原《物权法》第一百四十二条、现《民法典》第三百五十二条：
建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。
平湖市上城小区业主委员会与平湖耀江开发有限公司物权纠纷二审民事判决书
判决理由：
《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”；
第三款规定“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。
根据第二款的规定可以发现，规划车位、车库的所有权由开发商与业主进行约定，虽然本条款没有明确写明规划车位、车库所有权的归属，但从通过当事人约定的表述来看，所有权应归开发商：
如果规划车位、车库不归开发商所有，那么开发商也就无权与购房人“通过出售、附赠或者出租等方式约定”。
通过第三款的规定可以发现，“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”，该条款已经明确满足条件的车位属于业主共有，根据文义解释，第二款规定的车位应属于开发商所有。
《民事指导与参考》第70辑刊登的《江苏省高级人民法院民一庭<商品房买卖合同案件审判疑难问题研究>》认为：
当事人对车位、车库没有约定的，应当归开发商所有。
理由如下：
首先，从物权法第七十四条第二款规定的文义解释看，原始权利应当归属于开发商，其才可以出售、附赠、出租。
其次，对于规划内的车位、车库四至范围明确，有独立的出入口，已经成为与住房相区别的、独立的特定物，不构成主从之物。
对住户来说，不能因其购买了楼房就自然取得了对车位、车库部分的所有权。
再次，在房屋买卖合同中注明的分摊范围，是判断附属设施所有权是否属于全体业主的基本依据。
在房屋买卖合同没有注明某一附属设施是否属于分摊范围的情况下，如果是绝对必要且不能作为独立所有权标的物的附属设施，如电梯，应当推定为属于全体业主所有；
如果是相对必要且可以作为独立所有权标的物的附属设施，如小区车库，则应当推定为属于投资人即开发商所有。
（二）未经规划审批、占用业主共有的道路或者其他场地的停车位，属于业主共有
《物权法》第七十四条第三款规定：
“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。
《民法典》第二百七十五条第二款规定：
“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
”实践中，对上述条款的适用基本不存在争议。
（三）人防车位为开发商建设，使用和收益的权利属于开发商
深圳市瑞征物业管理有限公司、深圳市元盛实业有限公司物业服务合同纠纷再审民事判决书
判决理由：
地下二层属于民防工程，战时作为一般城市居民掩蔽所，平时可作为停车场。
根据《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款：
“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；
人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”的规定，元盛公司作为该工程的投资者享有相关的收益，即对案涉车位中位于地下二层的100个停车位享有收益。
通过以上裁判规则，可以总结出如下简单易懂的判断标准：
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规划内
车位
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《物权法》实施前
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有约定
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按照约定处理
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无约定或者约定不明
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归全体业主共同共有
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《物权法》实施后
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有约定
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按照约定处理
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无约定
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归开发商所有
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非规划车位
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占用业主共有部位
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归全体业主共同共有
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人防车位
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谁投资谁受益
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车位使用权转让之思考
《民法典》第二百七十五条第一款规定：
“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
”据此规定，开发商可以通过买卖合同将车位权属出售或者赠与给业主。
但是，鉴于多数城市地下车位无法办理产权证书的现实，有部分开发商通过签订车位使用权转让协议的方式将车位给业主长期固定使用。
司法实践中，不少法院认为开发商与业主签署的车位使用权转让协议合法有效。
陈文涛与梅州嘉应新天地有限公司车位纠纷一案民事二审判决书
判决理由：
关于被上诉人梅州嘉应新天地有限公司是否有权转让涉案车位的使用权问题。
根据已生效的（2019）粤14民终1552号民事判决认定，被上诉人梅州嘉应新天地有限公司与业主的商品房买卖合同约定规划的车位、车库所有权归属于出卖人，业主亦未分摊架空层面积，架空层不属于业主已分摊的道路、绿化带、电梯房等共有部分，涉案架空层车位亦未占用道路、绿化带等公共场地，根据“谁投资，谁收益”原则，梅州嘉应新天地有限公司对架空层车位享有投资收益的权利。
据此，被上诉人梅州嘉应新天地有限公司有权转让涉案车位的使用权。
关于上诉人主张双方真实意思表示是车位销售购买而不是“使用权转让”问题。
双方当事人签订的合同名称为《车位使用权转让合同》，该合同第三条约定：
“该车位使用权转让期限与乙方（即上诉人）所购套房使用期限一致”；
第五条约定：
“乙方受让该车位使用权后，乙方无条件同意甲方（即被上诉人）不对该车位办理房地产权证，乙方仅拥有该车位的使用权”。
据此，上述合同标题及合同内容明确约定是车位使用权转让，上诉人认为被上诉人是利用优势地位以误导的方式让上诉人违背自己购买车位的真实意愿签订格式合同的上诉主张依据不足，不予支持。
古永霞、深圳市金地宝城房地产开发有限公司排除妨害纠纷二审民事判决书
判决理由：
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，建设单位按照配置比例将车位、车库以出售、附赠或出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合《物权法》第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。
本案中，涉案小区的房屋套数共为1319套，配置比例不到1：
1，金地宝城公司将其中的90个车位按照每户一个车位的比例赠与了90户业主，并未将车位处分给业主以外的第三人，亦未向某个业主出卖、出租或赠与总数为2个或2个以上车位，不存在违反法律法规规定的情形，古永霞主张金地宝城公司的车位赠与行为侵犯了其合法权益，没有事实和法律依据。
司法实践中，虽然有不少法院认为开发商与业主签署的车位使用权转让协议合法有效。
但笔者认为，法院在说理部分忽略了对“应当首先满足业主需要”的正确理解。
《民法典》第二百七十六条规定：
“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：
“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合民法典第二百七十六条有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。
前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。
”
参考最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编的《中华人民共和国民法典物权编理解与适用（上）》观点，《民法典》第二百七十六条关于“应当首先满足业主的需要”的规定属于调整小区公共利益的条款，属于法律规定的“效力性强制性规定”（第369页）。
同时，其认为“业主合理的停车需要确定的标准就是配置比例，在车位、车库与房屋套数的配置比例在1:1或者不到1:1时，已经通过购买或者租赁方式获得一个车位、车库的业主，就应当是停车需要已经得到合理满足的业主；
在车位、车库与房屋套数的配置比例大于1:1时，已经通过购买或者租赁方式获得一个以上车位、车库的业主，同样属于停车需要已经得到合理满足的业主。
”（第368页）
但是，笔者认为上述有关“首先满足业主的需要”的判断标准值得商榷。
如果小区内车位、车库与房屋套数的比例不足1:1，则开发商通过使用权转让或者长期租赁等方式将某车位固定、排他地给特定业主使用，则侵犯了其他业主合理的停车需求，损害了其他业主的法定权益，即此时开发商无权与业主签署车位买卖、赠与、使用权转让协议或者长期租赁协议，否则其他业主可以请求确认开发商的处分行为无效或终止租赁关系并要求开发商承担违法责任。
部分地方政府或人大常委会制定的物业管理法规有关车位转让的规定与笔者的上述意见一致。
例如：
《苏州市住宅区物业管理条例》（2021年10月25日修订，自2022年3月1日起施行）第七十条第三款规定：
“物业管理区域内车位、车库总数量少于物业管理区域内房屋套数的，建设单位不得将车位、车库附赠予特定业主。
物业管理区域内车位、车库总数量等于或者超出物业管理区域内房屋套数的，每户业主受赠车位、车库不得超过一个。
”
